Каждое здание со временем нуждается в ремонте. Это обусловлено износом конструкций и материалов, использованных при его сооружении и отделке. Ремонт подразделяется на капитальный и текущий. По отношению к этим видам ремонта применяются различные правила.
На основании ч. 6 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должен в т.ч. проводиться их текущий ремонт.
Из ч. 8 указанной статьи следует, что текущий ремонт зданий, сооружений проводится в целях обеспечения их надлежащего технического состояния. Под надлежащим техническим состоянием понимаются поддержание параметров устойчивости, надежности зданий, сооружений, а также исправность строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения, сетей инженерно-технического обеспечения, их элементов в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации.
Согласно п. 3.4 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 (далее - Положение о ремонте зданий), к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.
В примерный перечень текущих работ (приложение 3 к Положению о ремонте зданий), например, входит:
Расшивка раствором мелких трещин в кирпичных стенах;
Восстановление защитного слоя арматуры железобетонных колонн и панелей;
Мелкий ремонт деревянных ферм покрытия (подтягивание болтов) и др.
В соответствии с п. 4.1 Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 (далее - Положение о ремонте и реконструкции жилых зданий), текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.
Согласно п. п. 3.6, 3.7 Положения о ремонте зданий работы по текущему ремонту производятся регулярно в течение года по графикам. Повреждения непредвиденного или аварийного характера устраняются в первую очередь.
На основании п. 2.22 Положения о ремонте зданий для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту соответствующего здания или сооружения должен вестись технический журнал, в который вносятся записи о всех выполненных работах по обслуживанию и текущему ремонту с указанием вида работ и места.
Технический журнал по эксплуатации производственных зданий и сооружений (приложение 2 к Положению о ремонте зданий) является основным документом, характеризующим состояние эксплуатируемых объектов.
Сведения, помещенные в техническом журнале, отражают техническое состояние здания (или сооружения) на данный период времени, а также историю его эксплуатации. Кроме того, часть этих сведений служит исходными данными при составлении дефектных ведомостей на ремонтные работы.
Составление какой-либо проектной документации для текущего ремонта российским законодательством не предусмотрено.
На основании п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Согласно п. 3.11 Положения о ремонте зданий к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).
Перечень работ по капитальному ремонту приведен в приложении 8 к Положению о ремонте зданий (например, ремонт, смена и замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов перегородок; ремонт или смена междуэтажных перекрытий; переустройство крыш в связи с заменой материала кровли и др.).
Для проведения капитального ремонта потребуется проектная документация (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ).
Согласно ч. 11 ст. 48 ГрК РФ подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора подряда на подготовку проектной документации), результатов инженерных изысканий, информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, или в случае подготовки проектной документации линейного объекта на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории) в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Состав проектной документации предусмотрен ч. 12 указанной статьи. В него в т.ч. входят:
Пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
Схема планировочной организации земельного участка, которая выполнена в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка;
Архитектурные решения;
Конструктивные и объемно-планировочные решения;
Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;
Проект организации строительства объектов капитального строительства;
Проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);
Перечень мероприятий по охране окружающей среды;
Перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
Смета на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, финансируемые с привлечением средств бюджетов бюджетной системы РФ, средств юридических лиц, созданных Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями, юридических лиц, доля в уставных (складочных) капиталах которых доля Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований составляет более 50%;
Перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки проектной документации для строительства, реконструкции, капитального ремонта таких объектов);
Требования к обеспечению безопасной эксплуатации объектов капитального строительства;
Перечень мероприятий по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений, сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов;
Сведения о нормативной периодичности выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, необходимых для обеспечения безопасной эксплуатации такого дома, об объеме и о составе указанных работ (в случае подготовки проектной документации для строительства, реконструкции многоквартирного дома) и др.
При проведении ремонтных работ ведутся:
Общий журнал работ (является основным документом, отражающим последовательность осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, в том числе сроки и условия выполнения всех работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства, а также сведения о строительном контроле и государственном строительном надзоре);
Специальные журналы работ (являются документами, отражающими выполнение отдельных видов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства) (п. 3 Порядка ведения общего и (или) специального журнала учета выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, утв. Приказом Ростехнадзора от 12.01.2007 N 7).
Согласно п. 3.20 Положения о ремонте зданий капитальный ремонт производственных зданий и сооружений может быть комплексный, охватывающий ремонтом здание или сооружение в целом, и выборочный, состоящий из ремонта отдельных конструкций здания, сооружения или отдельного вида инженерного оборудования.
Из п. 5.1 Положения о ремонте и реконструкции жилых зданий следует, что капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
В соответствии с п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Учитывая понятия текущего и капитального ремонтов, указанные выше, можно выделить два основных отличия текущего ремонта от капитального ремонта и реконструкции здания:
Цель проведения (если текущий ремонт проводится для поддержания соответствующих параметров устойчивости, надежности зданий, то капитальный ремонт и реконструкция предназначены для восстановления, замены изношенных конструкций (в т.ч. несущих) или изменения параметров здания);
Документальное оформление (для текущего ремонта в отличие от иных рассматриваемых видов ремонта не требуется проектная документация).
Капитальный ремонт существенно отличается от текущего и косметического ремонтов. Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-комунального хозяйства» (ФЗ-185) дает исчерпывающее и емкое его определение. По его трактовке, капитальный ремонт – комплекс работ для устранения неполадок, в пришедших в негодность или в изношенных элементах конструкций общего имущества многоквартирных домов.
Понятие капитального ремонта включает в себя , выполняемые для восстановления элементов фасадов жилых домов. Также к капитальному ремонту относятся работы по частичной и полной замене кровельных материалов. Замена коммуникаций: канализаций, стояков водоснабжения (горячей и холодной воды), электропроводки и газоснабжения – все это, тоже капитальный ремонт. Все эти положения четко прописаны в методических документах для управляющих компаний и их работников.
Это положение дает гарантию квартиросъемщику, что при необходимости будут своевременно произведены работы по частичной или полной замене всех элементов, которые перечислены выше. Особенно это касается муниципального жилья, где капитальный ремонт выполняется в полной мере в строго обозначенные сроки за счет управляющей компании.
Вся предыдущая информация дана в статье для общего ознакомления с понятием капитального ремонта. Ведь капитальный ремонт в квартире жильцы выполняют собственными силами, за свой счет и управляющая компания в таком случае им не помощник.
Понятие капитального ремонта квартиры силами ее хозяев, включает такие пункты:
Косметический ремонт включает в себя:
Перепланировка помещения - дорогое удовольствие, поэтому перед началом работ надо составить план их проведения и нарисовать эскиз будущей комнаты. Если снос старых и конструирование новых перегородок в комнате решит проблемы улучшения жилищных условий, тогда можно начинать строительные работы. При этом надо учитывать, что несущие стены трогать нельзя, так как это может привести к разрушению всего дома.
При перепланировке квартиры в старом доме хозяевам необходимо обратить внимание на состояние коммуникаций. В домах построенных еще в «советский период» они наверняка требуют замены.
Конечно, по закону замену коммуникаций должна производить управляющая компания, но этот вид работ у них обычно не запланирован в ближайшем будущем. Для хозяев квартир, которые желают подстраховаться на будущее, есть только один выход – замена коммуникаций собственными силами.
Замена канализационных стояков и стояков для подачи воды обезопасит от возникновения аварийных ситуаций после завершения ремонтных работ. Трудно не согласиться, что очень обидно получить пятно на свежевыкрашенном потолке из-за прорвавшей, не вовремя, трубы.
Но планируя даже такое благое дело, как замена старых стояков на новые, оплаченные из своего кармана, необходимо получить согласие соседей, которые проживают этажом выше и ниже. Это надо для того, чтобы стыковать старый и новый материал стояков у них в квартирах. Стыковочные швы, по всем правилам, не должны находиться в перекрытии, так как это затрудняет доступ к ним для ликвидации возможных протечек.
Все вышеперечисленные правила относятся и к электротехническим работам, с той лишь разницей, что электропроводку надо менять и в подъезде. Замена электросчетчика, рассчитанного на 5-10 А - жизненно необходима, иначе он просто не выдержит нагрузки от современной мощной бытовой техники. Это касается не только старых домов, но и новых, в которых проводка не рассчитана на высокие нагрузки.
Этапы выполнения работ капитального ремонта в квартире:
Ну вот и все, теперь можно наслаждаться результатом ремонтных работ!
Текущий и капитальный ремонт – не одно и то же, однако часто люди путают эти определения. Хотя законодательство довольно четко разграничивает оба понятия. В Жилищном и Гражданском кодексах максимально подробно описываются нюансы проведения текущего и капитального ремонта многоквартирного дома.
Текущий ремонт – простой для получения разрешительной документации и наименее затратный по финансовой части процесс. Некоторые случаи не требуют специального разрешения. Этот вид основывается на двух определениях:
Решение о проведении планового текущего ремонта фасадов или подъездов, лестничных клеток принимают жильцы дома. На общем собрании простым большинством они могут принять решение об объеме финансирования и указать его в протоколе. Общий регламент и порядок его проведения обозначены в нормах ПП РФ № 491 от 2006 года . В частности, может быть принято решение о заключении гражданско-правового договора (подряда) для осуществления комплекса услуг или какой-либо части из утвержденного жильцами перечне.
Необходимость во внеплановом ремонте возникает по причине непредвиденных неполадок и проводится в незапланированном случае. Таковым выступает устранение протекающих водостоков, труб, поломок дверных замков общего пользования.
В отличие от текущего, – это работы, относящиеся к ремонту фундаментальных конструкций здания. Этот тип сложный, требующий получения разрешения на проведение.
ВНИМАНИЕ! Капремонт проводится с целью обновления устаревших объектов, придания современного вида, а также создания жилых условий, если речь идет о многоквартирном доме.
Фондовый счет формируется из многоквартирного дома. Для проведения глобальных работ на лицевом счете жильцов должно лежать необходимое количество финансовых средств, тогда часть капитального ремонта профинансирует государство.
Финансовая отчетность по капремонту контролируется органами муниципалитета, которые выделяют средства и отслеживают расходы. Отчетность по текущему ремонту предоставляется жильцам, уполномоченное лицо которых подписывает акт выполненных работ.
Текущий ремонт относится к косметическому ремонту (покраска, укладка плитки, ремонт дверей и т. п.). Он применяется для обновления внешнего вида, поддержания эксплуатационных показателей. Ниже приведены основные требования к монтажным и ремонтным действиям, которые производятся планово и относятся к текущему ремонту:
Перечень работ по капитальному ремонту включает в себя следующие пункты:
ВНИМАНИЕ! Данный перечень услуг может отличаться в регионах России.
В соответствии со статьей 158 пунктом 6 Жилищного Кодекса , каждый собственник многоквартирного дома должен оплачивать фондовые взносы на капитальный ремонт жилища. Обязанность распространяется непосредственно на жильцов, получивших право собственности на жилой объект.
Продавая недвижимое имущество иным лицам, необходимо заранее предупредить покупателей о сумме задолженности или сумме ежемесячных выплат.
Несоблюдение норм законодательного акта РФ приведет к следующим последствиям:
При игнорировании уведомлений о просрочке платежа, физическому или юридическому лицу направляется судебная повестка. Далее по заключению органов власти решается вопрос, в каком порядке будет оплачиваться задолженность. Сумма переплаты после судебного разбирательства достигает до 10000 тыс. рублей.
Размер штрафа зависит от:
ВАЖНО! С наступлением 2016 года, требования о взыскании задолженности по взносам на капремонт осуществляются в рамках исполнительного производства (с привлечением приставов).
Судебный приказ выносится судьей на основании главы 11 статьи 122 ГПК РФ с момента подачи искового заявления Фондом по сбору средств на капитальный ремонт. Рассмотрение заявки длится до пяти дней. После получения приказа в соответствии с Законом «Об исполнительном производстве», судебные приставы имеют право применить к должнику следующие меры:
Что касается текущего ремонта, то вносить ежемесячные взносы не требуется. Содержание и текущий ремонт оплачивается непосредственно хозяином помещения без согласования на проведение работ с другими собственниками. Например, ремонт собственной квартиры или гаража.
Сроки выполнения ремонтных работ строго регламентируются Жилищным Кодексом . Жильцам многоквартирного дома необходимо обратиться за консультацией по проведению капитальных работ к региональному оператору.
Оператор несет ответственность за неисполнение обязанностей перед собственниками дома. Также он обеспечивает планомерное осуществление действий, выполняемых при капитальном ремонте, устанавливает их порядок и объем в запланированное время.
Если собственники понесли убытки по вине регионального оператора, то последний обязан возместить ущерб суммой, установленной гражданским законодательством Российской Федерации.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Срок капитальных работ возможно отложить или продлить. Смета составляется до их проведения.
Главный нормативный акт по вопросам и регулированию проводимых ремонтных работ – это Жилищный Кодекс Российской Федерации . Графики проведения капитальных работ зависят от местонахождения объекта, а также региональной принадлежности. Сроки зависят от:
Конкретное требование по количеству дней на проведение работ . Если объект находится в умеренных климатических условиях, срок реконструкции достигает 25 лет и более.
СПРАВКА! Временные интервалы предполагаемых капитальных работ указаны в ГОСТе. Например, срок службы мусоропровода составляет 50 лет. По его прошествии последует замена старой мусоропроводной системы на новую.
Помимо вышеприведенного документа, существуют Ведомственные Строительные Нормы (ВСН 58-88(Р) ):
В домах, включенных в программу капитального ремонта, неполадки устраняются по частям до тех пор, пока не будут проведены все работы.
Несмотря на имеющиеся и весьма очевидные отличия текущего и капитального типа ремонта, путаница в понятиях среди населения все же имеет место. Чтобы не возникло вопросов, к какому типу относится реконструктивные работы, стоит знать, что проводить текущий ремонт можно без получения нормативных разрешающих актов, плюс ко всему это краткосрочное мероприятие.
Запланированный или незапланированный, он не вносит глобальных изменений в конструкции объекта, сохраняя первоначальную планировку. Изменению подлежит внешняя облицовка. Помимо этого, финансовые средства на материалы и наем рабочей силы снимаются непосредственно со счета владельца. Государственные органы не оказывают поддержку в денежном выражении.
Капитальный ремонт, наоборот, производится только по согласованию собственников помещения. Сюда включена перепланировка помещений, снос стен, полная замена электропроводки, водосточных и водопроводных труб, замена технического оснащения. Для этого получают соответствующее разрешение, если дом изначально не вошел в государственную программу по сносу или аварийному жилью.
При сезонных осмотрах общего имущества собственников в МКД управляющая организация выявляет дефекты и неисправности и определяет объём работ для их устранения, в том числе в рамках текущего и капитального ремонта. Рассказываем о том, чем они различаются и являются ли взаимоисключающими при планировании ремонтных работ.
Управляющая домом организация, заключив с собственниками договор управления, несёт ответственность за надлежащее содержание и ремонт их общего имущества. Для этого УО обязана обеспечить техническое обслуживание дома, контроль за его состоянием и при необходимости проводить текущий и капитальный ремонт элементов МКД (ч. 6 ст. 55.24 ГрК РФ , ч. 1 ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ , ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Под надлежащим содержанием общего имущества дома в широком смысле понимается исправность конструктивных элементов дома, внутридомовых инженерных систем и сетей в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов, СанПиН и технической документации на МКД (ч. 8 ст. 55.24 ГрК РФ , п.п. 10, 11 ПП РФ № 491).
Для надлежащего содержания общего имущества собственников УО должна проводить его осмотры. Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.4, 2.1.5 Правил № 170 , в год обязательно должны проводиться два плановых осмотра: весенний, после окончания отопительного сезона, и осенний, накануне осенне-зимнего периода. Остальные осмотры проводятся по мере необходимости и считаются внеплановыми.
По результатам весеннего осмотра УО составляет акт, где фиксирует обнаруженные в элементах дома неисправности и планирует работы по их устранению: в рамках текущего или капитального ремонта. Первый оплачивается из средств, которые собственники ежемесячно вносят за содержание жилого помещения. Второй - из фонда капремонта, который формируется за счёт ежемесячных взносов собственников.
Текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, отделки, инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей (п. 18 ПП РФ № 491).
Перечень работ, которые относятся к капитальному, указан в ст. 166 ЖК РФ , ч. 3 ст. 15 № 185-ФЗ :
При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Это указано в п. 2.1.6, прим. 1 к таблице 2.3 разд. 2 «Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов» , изданных 15 февраля 2013 года Фондом содействия реформированию ЖКХ.
Перечень работ, которые будут проведены в конкретном многоквартирном доме, и их стоимость утверждают собственники помещений на общем собрании собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ). Управляющая организация выступает исполнителем таких решений и не вправе самостоятельно решать эти вопросы.
УО обязана проводить необходимый текущий ремонт вне зависимости от того, есть ли у неё на это средства и принимали ли такое решение собственники на общем собрании. Капитальный ремонт проводится только в случае принятия решения об этом собственниками помещений в доме на общем собрании.
Но текущий и капитальный ремонт не являются взаимоисключающими, и необходимость в работах капитального характера не освобождает УО от проведения текущего ремонта.
Такой вывод сделал суд при рассмотрении апелляционной жалобы УО с требованием признать незаконным предписание органа ГЖН и решение суда первой инстанции в деле № А17-6634/2017 .
Жилинспекция после внеплановой проверки деятельности управляющей организации обязала её устранить дефекты в конструктивных элементах дома. УО настаивала на том, что перечисленные в предписании работы относятся не к текущему, а к капитальному ремонту. На их проведение необходимо решение собственников на ОСС.
Однако суд указал, что орган ГЖН не обязывал управляющую организацию сделать в доме капремонт. У организации есть право выбора, как устранить выявленные нарушения, какой объём работ для этого необходим. Управляющая организация не смогла доказать, что указанные в предписании ГЖИ нарушения можно устранить только путём проведения капитального ремонта.
Суд отметил, что необходимость в капремонте сама по себе не является обстоятельством, освобождающим УО от обязанности по содержанию общего имущества дома в надлежащем состоянии и проведению текущего ремонта до момента, когда будут организованы соответствующие работы капитального характера.
Из анализа норм жилищного законодательства можно сделать выводы, что к капитальному ремонту относится строго определённый перечень работ по восстановлению, установке или замене элементов изношенных элементов общего имущества дома. Такие работы проводятся только с согласия ОСС и оплачиваются из средств фонда капремонта.
Работы по текущему ремонту, которые требуются для предотвращения износа элементов общего имущества или устранения небольших дефектов, УО обязана планировать и проводить самостоятельно в силу взятых на себя обязательств по договору управления и за счёт средств, которые жители МКД вносят ежемесячно за содержание жилого помещения.
При этом, если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.
В ином случае орган ГЖН имеет право привлечь управляющую организацию к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и обязать выполнить ремонт без учёта того, работы какого характера - текущего или капитального - необходимы для устранения нарушений.
Федеральный закон "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009 N 384-ФЗ (последняя редакция) в Статье 2 «Основные понятия» дает определение жизненного цикла здания или сооружения – это период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения.
При этом, если рассмотреть стоимостные показатели этапов жизненного цикла здания или сооружения, то можно увидеть, что основные денежные средства расходуются на период эксплуатации объекта.
Согласно Статьи 1 Градостроительного кодекса РФ в ее последней редакции от 31.12.2017 г. понятия капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства, эксплуатации зданий, сооружений, благоустройства территорий относятся к градостроительной деятельности.
Соответственно, весь документооборот, при проведении строительно-монтажных работ в период эксплуатации объекта – проектная, сметная документации, акты о приемки выполненных работ, и т.п. должны соответствовать требованиям Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.
В предыдущей статье были рассмотрены вопросы, связанные с реконструкцией (перестройкой и перевооружением) зданий и сооружений, их особенностями и отличиями. Также были приведены определения понятий капитального ремонта объектов (линейных и нелинейных).
В связи с реформой ценообразования в строительстве Федеральным законом от 3 июля 2016 года №369-ФЗ была введена обязательность проверки достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта объектов капитального строительства, которые финансируются с привлечением средств бюджетной системы.
Регламентирующим документом при проведении проверки достоверности сметной стоимости является Постановление Правительства Российской Федерации № 427 «ПОЛОЖЕНИЕ О ПРОВЕДЕНИИ ПРОВЕРКИ ДОСТОВЕРНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ, КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РАБОТ ПО СОХРАНЕНИЮ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ (ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ) НАРОДОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ФИНАНСИРОВАНИЕ КОТОРЫХ ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ СРЕДСТВ БЮДЖЕТОВ БЮДЖЕТНОЙ СИСТЕМЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ…» от 18.05.2009г., в которое в 2017 году, также в связи с реформой ценообразования в строительстве были внесены соответствующие изменения, касающиеся объектов капитального ремонта.
Пункт 1 Настоящего положения гласит:
«1(1). Проверке сметной стоимости подлежит сметная стоимость капитального ремонта объектов капитального строительства в случае, если такой капитальный ремонт включает:
а) замену и (или) восстановление всех видов строительных конструкций (за исключением несущих строительных конструкций) или замену и (или) восстановление всех строительных конструкций (за исключением несущих строительных конструкций) в совокупности с заменой отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;
б) замену и (или) восстановление всех видов систем инженерно-технического обеспечения или всех видов сетей инженерно-технического обеспечения;
в) изменение всех параметров линейного объекта, которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования такого объекта и при котором не требуется изменение границ полосы отвода и (или) охранной зоны такого объекта.
1(2). В случае если капитальный ремонт не включает работы, указанные в пункте 1(1) настоящего Положения, решение о представлении в организацию по проведению проверки сметной стоимости документов для проведения проверки сметной стоимости капитального ремонта объектов капитального строительства принимается в инициативном порядке:
руководителем (уполномоченным руководителем в установленном порядке заместителем руководителя или должностным лицом, уполномоченным руководителем на распределение лимитов бюджетных обязательств) главного распорядителя средств федерального бюджета - в отношении объектов федеральной собственности, главного распорядителя средств бюджета субъекта Российской Федерации - в отношении объектов государственной собственности субъектов Российской Федерации, главного распорядителя средств местного бюджета - в отношении объектов муниципальной собственности;
руководителем юридического лица, созданного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации, муниципальным образованием, юридического лица, доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в уставном (складочном) капитале которого составляет более 50 процентов, - в отношении объектов такого юридического лица, капитальный ремонт которых осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;
руководителем юридического лица, не являющегося государственным или муниципальным учреждением, государственным или муниципальным унитарным предприятием, - в отношении объектов такого юридического лица, капитальный ремонт которых финансируется с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.
1(3). Проверке сметной стоимости подлежит сметная стоимость работ по сохранению объектов культурного наследия в случае, если при проведении таких работ затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов культурного наследия.»
Следует обратить внимание, что в 2017 году текст Пункта №1 Постановления № 427 редактировался дважды . Последние изменения в него были внесены
Постановлением Правительства РФ от 13.12.2017 N 1541 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации". Поэтому, при рассмотрении данного документа (для проведения проверки достоверности сметной стоимости капитального ремонта) нужно внимательно смотреть на редакцию и дату внесения изменений.
Пункт 2 Постановления № 427 гласит:
«2. Проверка сметной стоимости осуществляется в отношении объектов капитального строительства независимо от:
а) необходимости получения разрешения на строительство;
б) обязательности подготовки проектной документации;
в) обязательности государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.»
Согласно статьи 38 ГОСТа 18322-78, Текущий ремонт – ремонт, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности изделия и состоящий в замене и(или) восстановлении отдельных частей.
Должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.
Аварийный ремонт – это срочное восстановление функционального назначения объекта. Производится вне плана при внезапных поломках вследствие неправильной эксплуатации, перегрузок и других причин. Аварийные ремонты относятся к неплановым.
Затраты на аварийный ремонт должны предусматриваться в составе затрат на техническое обслуживание .
